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海南文昌土地买卖引发民事纠纷 官司拖三年无结

  “一拖就是快三年时间,这样的官司谁耗得起?”发生于文昌的一桩土地纠纷,从2008年起先后经历了文昌市和海南第一中级人民法院两级法院审理,并作出不同的判决结果,一方当事人随后提起再审申请,在海南省人大常委会相关部门督促下,海南省高级人民法院受理再审申请并决定立案审查,然而时间一晃过去了近三年,法院方面还是未对此案作出裁决。当事人梁先生在向人民网记者讲述自己的上述经历时为此感概不已。

  2006年7月18日,兼任文昌鑫隆贸易有限公司和文昌昊泽房地产有限公司两家法人代表的梁先生以鑫隆公司的名义和海南宇昌房地产开发有限公司签订了一份《土地使用权转让合同》,约定将位于文昌市文东路与东风路交接口处的一块总面积约3500平方米的土地使用权以450元/㎡的价格转让给鑫隆公司,总价130.5万元,分两次付清;鑫隆公司在2006年7月25日前将总地价款的40%即52.2万元汇入宇昌公司指定帐户,作为首期支付款;宇昌公司按照鑫隆公司书面指定的户名办理土地使用证;在办理完土地使用证后10日内,鑫隆公司应将余下的60%转让金全部支付给宇昌公司。此外,该份转让合同还就违约责任等进行了约定。

  2006年7月21日,鑫隆公司将50万元汇入宇昌公司指定帐户作为首期支付款,虽然不是合同约定的52.2万元,但宇昌公司对此一直没有异议。

  2006年9月2日,宇昌公司取得包括上述合同转让地块在内的面积为2.68万平方米的国有土地使用权,土地证号为文国用(2006)第W0103431号。

  2007年5月24日,梁先生又以昊泽公司的名义和宇昌公司签订了一份《土地使用权转让合同》,约定宇昌公司将文国用(2006)第W0103431号土地使用证中的4244平方米土地使用权以450元/㎡的价格转让给昊泽公司,总价款191万元,交款办法为一次性付款办理土地使用证由宇昌公司负责;但该份合同未约定履行期限及违约责任。

  2007年10月23日,宇昌公司将4244平方米土地使用权证办至昊泽公司名下,证号为文国用2007第0103740号。2006年7月18日鑫隆公司和宇昌公司签订的《土地使用权转让合同》所约定转让的3500平方米土地即坐落在上述4244平方米土地中。

  此后,昊泽公司没有将地价款付给宇昌公司,宇昌公司也没有将文国用2007第0103740号土地使用权证交给昊泽公司或鑫隆公司。

  2008年1月25日,鑫隆公司向文昌市法院提起诉讼,请求法院判令宇昌公司继续履行2006年7月18日鑫隆公司和宇昌公司签订的《土地使用权转让合同》并承担违约责任。2008年4月5日,宇昌公司在媒体上发布通知称,2006年7月18日鑫隆公司和该公司签订的《土地使用权转让合同》因鑫隆公司逾期未付款超过90天,该公司决定解除该份合同。

  2008年4月21日,宇昌公司向文昌市法院提起诉讼,请求法院判令解除其与鑫隆公司签订的土地转让合同。

  文昌市法院对宇昌公司诉鑫隆公司合同纠纷案审理认为,按照《合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”宇昌公司办证后应通知鑫隆公司,宇昌公司没有证据证明办证后履行告知义务,鑫隆公司未付余款也不构成违约。双方应遵循合同的诚实信用原则,全面履行合同。宇昌公司知道鑫隆公司住所地及法人代表的电话,却登报通知解除合同,应视为解除合同通知没有送达鑫隆公司、昊泽公司,不发生解除合同的效力。

  2008年11月,文昌市法院就此案作出一审判决,驳回宇昌公司的诉讼请求。宇昌公司不服,遂向海南省第一中级人民法院提起上诉。

  海南一中院审理认为,虽然宇昌公司收到首付款后,未按照合同约定在2006年10月30日前按照鑫隆公司书面指定的用户名办理土地使用证,但这是因为至2007年5月24日鑫隆公司才提供用户名字给宇昌公司办证,且其提供的用户昊泽公司于2007年8月16日才成立,延迟办证的主要因在于鑫隆公司。宇昌公司在2007年10月23日办妥证不构成违约。在宇昌公司向法院提起诉讼,法院向鑫隆公司、昊泽公司送达起诉书副本后,应视为宇昌公司已履行了通知鑫隆公司、昊泽公司支付土地余款的义务。

  综上所述,一审法院在认定宇昌公司办理好土地证后,是否履行了通知义务的事实上认定有误,导致适用法律判决错误,应予改判。

  2009年3月,海南一中院对此案作出终审判决,撤销文昌市法院作出的一审判决,解除鑫隆公司、昊泽公司与宇昌公司签订的土地转让合同,鑫隆公司、昊泽公司归还宇昌公司4244平方米土地使用权,宇昌公司返还鑫隆公司已交付的土地款50万元,鑫隆公司按照合同约定向宇昌公司支付逾期付款违约金。

  地没买到,还要承担违约责任,梁先生对于海南一中院作出的这一终审判决自然不服,之后多次向海南省人大常委会等部门申诉,同时向海南高院提起再审申请。他认为,一是宇昌公司提不出证据证明系鑫隆公司指定将土地证办至昊泽公司名下。昊泽公司与宇昌公司于2007年5月24日签订的合同,不是鑫隆公司2006年7月18日签订的合同的完善和补充,而是两份相互独立的合同;二是昊泽公司与宇昌公司于2007年5月24日签订的合同,双方没有约定付款期限以及违约责任条款,因此不存在违约解除合同情形;三是即便合同构成解除条件,由于宇昌公司没有履行通知付款和解除合同的义务,合同不发生解除的法律效力;四是二审认定法院向法院向鑫隆公司、昊泽公司送达起诉书副本后,应视为宇昌公司已履行了通知鑫隆公司、昊泽公司支付土地余款的义务。这一认定缺乏法律依据。法院送达起诉书副本的行为不能代替宇昌公司按合同法规定应履行的送达通知义务。请求海南省人大常委会对此此案进行监督。

  2009年4月24日,海南省人大常委会内务司法工委就此案与海南高院、原二审合议庭就该案审判中的有关问题交换了意见;2009年5月4日,海南省人大常委会内务司法工委又就此案致函海南高院,同时转去鑫隆公司申诉的有关材料,要求海南高院于2009年7月30日前反馈处理结果。随后,海南高院向鑫隆公司、昊泽公司送达了再审申请受理通知书。

  然而时间一晃过去了近三年,法院方面还是未对此案作出裁决。这让当事人梁先生极为焦灼,他想知道的是,法院为什么拖了这么久?

  就梁先生关心的问题,记者12月20日联系了该案的主办法官。该案主办法官表示,由于该案并非个案,而是一系列案件中的一件,而且一、二审法院在涉及事实和适用法律关系上也有分歧,因此海南高院对于这一案件的处理是非常谨慎的,为避免该案产生负面影响、激化矛盾,高院从保稳定、促和谐的角度曾多次组织当事人进行调解,但由于当事人之间分歧较大,调解存在难度。他们计划下一步,在经过合议庭合议后,交给院审委会进行讨论,而后根据审委会意见作出裁决,预计最快明年初就会出结果。

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